问:大神您好，我想咨询一下。现在龙岗中心城区一套自住住房准备出售。售后，估计手里250万现金可以做首付，还有30%房票。月供能达到2万。需求是:1。自住为主，现房最好，老式三房四房更好，但要有升值空；2，没有小同伙，短期内不会考虑学历；3.希望在龙华莆田买这些。因为事情的地址不确定，所以想考虑深圳的中心位置。不依赖地铁的旅行是最好的。需求要素中，需求由高到低的顺序为:自住宁静、升值空、商业、地铁。现在几个方案纠结在一起。第一，可以通过买人来治理金地梅陇镇的这些老房子，买四房。第二，买热门区域，上塘龙华，只能买3房。第三，买大运区。希望大家给我建议买哪个区域，买哪个楼盘。

答:你好，事情在坂田。我认为在考虑自住的建议后，应该关注上塘和坂田。虽然大运属于东方领袖，但如果将来西方发生变化，通勤时间太长。龙华的梯队划分真的很明确:1梯队:深澳北红山四深盘、深外北白石龙次新郝刚2梯队:红山二线、白石龙民乐次新浦宅、上塘龙盛3梯队:智敏、龙华、观澜(另一大板块，尚未成熟)首付250。建议找第二梯队的竹笋。书香门第名苑，龙悦居，金地上党路或者乾隆满海宁。

问:你好，先生。一直在教龙华的龙悦居，南二外的学位房，双实验南天二园，香蜜湖明德香汇雅苑。好像学校里每个人都可以决定怎么优先投资。请指导，谢谢。

A:什么样的房子会涨？这两年绝大多数学区房都在涨。于恒和乐府也在崛起？是因为学位吗？绝对不行！松坪村也是水涨船高，就连几年没动的君逸家和明堂年的小户型也是水涨船高。这是什么逻辑？答案是增加的是稀缺性。人们对学位房日益增长的需求；供应高品质豪宅的重要需求；优质区域最低总价需求。上述盘面在自己的区域内比较稀缺，所以在上涨。明德有相当一部分学生来自非本地学生，他们是小班制。参加考试的人不多，区里提供的学位也比较少，导致学校没有被广泛炒作。加上花园小，楼老，单价高，总价起点高，所以成交量不大。只要成绩不下滑，学位房永恒崛起的魔咒就不会被打破。这几个选项比较了一下，优先考虑南二，不过还需要看详细房源和价格。

问:十三哥，经过考虑，决定在罗湖地区买房。现在是深圳第一套房子，总预算320-360万。我需要和父母住在一起，有老婆孩子。这个预算买龙岗可能会有更多的选择，但我还是犹豫了一下，想着买了之后再换回市区可能会更难。家庭地址离罗湖近，这里的教育医疗资源相对会好一些。很早就在考虑拥有空房(就像你说的，又有一个学位房有空房)，但是罗湖老楼多，坑多。穷的话请帮我推荐一下。非常感谢你的帮助。

回答:深圳优质教育资源尽在关内。如果是单纯的学校，一定要买南山和福田。如果罗湖是自住学校加加利，那就买龙岗，给孩子更好的教育和圈子。就留在南山，福田，罗湖(和砚圈不一样)。现在罗湖300-400W总价比较宽，15年以内的楼龄和塔楼都会被叫停。考虑投资，可关注笋岗、水贝、湖北的辐射区域，深小学、翠园东晓、罗岭等名校云集的学区增值潜力较大；

问:你好，先生。最近在看二手房。我打算住在自己的房子里，送我的孩子去上学。我在找宜山郡三房，万科四序花城，泰禾花园。我想听听你的建议。谢谢你。

答案:1。宜山县招商局是中国深圳龙岗分局。深圳-中国的局限都是新居，学生也不错。东进战略教育也会受到重视，关外学区逐渐崛起。大运会的崛起对深中龙岗支也是利好。除了商品房，学校在深圳是最稀缺的，建学校的速度赶不上婴儿的出生率。随着二胎的普及和深圳的开放政策，未来会有更多的人涌入，学校会更重要，相应的好学校也会更值钱。吸引投资的宜山县的价值被低估了。龙岗排名第一的学位房，除了私立学校，大运会的兴起，地铁16号线的开通都会推高这个区域的房价。2.万科思贤花城很多做房地产的同伙都住在这里，很早就买了，后来逐渐搬回南山福田。四序花城的确是一个经典的地产项目。在楼梯房时代的末期，它是一个大型社区和小型花园建筑，具有传统欧洲街区的规模和设计。这个项目交易异常活跃，楼梯房对比异常。这与万科品牌和建筑质量密切相关。确实是质量有保障，地段位置够好。喜欢安静的小花园和小区空的可以选择住在这里。但是，真的不建议投资。现在买家的生活习惯和审美取向都变了，能长期拉平这里的市场，仅此而已。这套公寓的使用率很高。尽量选择带电梯的房间。3.罗湖布心片区前景不容乐观。首先，这两个地区都是水下板块。第二，叠加上世纪八九十年代的老房子。在欣赏层面一定不能有太大的期待。但从自住的角度来说，我们要感谢深圳，被资源席卷了几轮，又多了一个刚需存在的这样的洼地。这两个区域，我会推荐龙华地铁站。更何况红山上塘的动员，旧城的旧改，都是有益的。这三个盘侧重于学位和自住。宜山县是招商引资的首选

问:你好，十三大。看了你和大家的互动留言，我对你的信任已经建立了！我想问一句。李安堂鹏兴花园有两套房，各有124层电梯，184(复式)层公寓，但小区老旧。都住地铁，和老人共用一个。想整合保留一个，然后换一个大的和老人一起住。我能在哪里选择？还是不留，然后进入投资潜力？2.沙头角的海景房有投资潜力吗？

A:您好，感谢您的信任！罗湖之前分析过很多次，总体情况是只有学区房能跑赢大盘。但随着罗湖生源的老龄化，其未来的竞争力可能会逐渐降低。建议去掉裂变。盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不大。自住可以考虑从福田重点区域入手，南山、宝安依然是投资首选。

问:大师，沙井的万科星城和海岸城投资价值如何？400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山学区房(一房)。

A:2020年值得推荐的一手需求(推荐顺序以排名为准):沙井海岸城(深度、片区标杆、地铁站、大商业)；金融街法华融宇资本(热门区域，大品牌)；电建岳明之家(热门区域，大品牌)；宏发万悦山(热门地区)；和政观澜汇二期(区域标杆，地铁入口)。万科星城是沙井的中心。等沙井建设完成，海岸城开盘，再加上万科物业的优势，万科星城5年以上都不错。400万能在南山找到的高性价比楼盘很少。如果有高成本的物业，也可以考虑。投资方面的优先领域。谢谢大家的赞赏！

问:什么是全额抵押贷款？

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回答:找预付款公司配合全款购买，过户后快速按揭。最多可以按揭70%，相当于首付30%。

问:在万喜公寓居住和投资可以吗？

A:公寓不在我们推荐的范围内。高端公寓和大众公寓真的是两个产品。一个是房间里极尽奢华，一个多是鸽笼。高端公寓得天独厚，景观资源稀缺。重点区域是土豪自己消费用的，所以有圈子的属性。大众化的公寓，人们只是把它作为一个跳板，最后为了升值，都要卖出去，所以有供需之差。当然，拥有真正的高端公寓是值得的，比如像京基余晶晶这样的伪高端公寓。虽然也有风景，但是鸡肋的三明治位置也让它不高端。所以如果有足够的底层，可以先入手一套自住的高档公寓，产品多样化。

答:您好，京密村，一家老牌公司，三年后终于盼来了一轮涨势。未来的走势很可能是易跨难涨。目前最准确的办法是，卖掉之后再换掉。对于一套总价1300万的房产，一定要想一想你的房子为什么涨到了2300万。什么样的人会买这个楼盘？肯定是换机人群(他们对产品学位区有要求)。总价1000多，职业半径在福田。我个人倾向于选择香蜜湖地区，圈子比较精髓。属于福田人的最终改善型置业板块。其次是学位、自住、投资假:学位关注金茂丽都、群星广场等有梯队中学学位的福田社区。现代之窗、富源花园、紫薇阁等在福田具有第二梯队学位的小区。投资重点在南山和福田的次新盘。

答:你好，蛇口的楼龄分，老的不值得投资，增长速度也跑输了周边的新。如果最后想回蛇口，建议现在就去蛇口洗个新菜。比如:南海玫瑰园、雍景湾。另外，太古城和海境界也可以考虑。

A:您好，首付100元，符合您要求的话可以在关内学区找房。可以关注笋岗、水贝、湖北老辐射区，深小学、翠园东晓、罗岭等名校云集的学区增值潜力较大；

A:您好，感谢您的赞赏！龙溪雅苑是15年的重灾区。本以为深圳可以像上海一样从市区蔓延，没想到深圳也一起向西生长。在东方也可以生长，但周期多久不知道。如果想短期确定收益，建议更换到西部。宝中碧海沙井是个不错的板块。

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