最近很多人都在关注“房产渠道之恶”，一波未平一波又起。从时间上看，爆点始于天津一项频道收费政策的前后，背后有很多故事。龙头房企与渠道负责人的战争，就像中美毛衣站一样。有时候你嫉妒我，有时候你在床边打架。

对于渠道来说，话题永远是常青的:2015年，伟哥写了一篇关于房地产渠道收费这个话题的文章:(2015年12月)，现在这篇文章里的前景已经基本成为现实。

头条:为什么链家的绳子越来越勒紧大家的脖子？

最近写了很多关于房产渠道的文章，但是很少有靠谱的(当然这不代表伟哥就能靠谱)。我们来实验一下，希望能用一篇文章把现在的渠道写清楚。

1.多数文章妖魔化壳频道。在所有渠道企业中，贝壳是比较规范的，不仅是洗拓比例，还有员工素质。不得不说，炮弹可以算是通道里面的正规军了。

2.找阿姨拉客，这应该不是正规的贝壳军干的。但如果部门加入，还有一种可能就是经纪人不清理蜜蜂。当然，照例大妈是散兵游勇的主渠道！综合来看，渠道最规范的，肯定有壳。

3.贝壳根本就没有定价的话语权，基本垄断了市场。除了华南大规模抵制，其他城市都成了。贝壳要收一定的钱，市场只能接受一定的钱。从市场的角度来说，贝壳不是因为不规范而难受，而是规模化后的定价权。打壳的唯一办法就是监管，现在其他企业根本无力撼动。当然，有些关于贝壳对客户的作用的文章简直是夸大其词，渠道也不能完全覆盖交易。

4.现在大部分营销部门都得感谢中国的反垄断法。如果他们不怕垄断，全世界的二手房市场都是绿色的，基本上就没有壳了。

5.大部分市场的平均通道点都不算太高。即使是最近异常欢腾的天津，平均通道点也没有超过3。当然，也有个别企业短期内“骚操作”点数畸高，点数通常超过5%，由渠道公司协商承销。

6.新兴渠道之所以成为主要销售渠道，与限购直接挂钩。由于限购，购房者中换房的比例越来越高，二手房中介再次行使自己的客户资源。该频道从2011年开始蓬勃发展。

7.从未来的增长来看，渠道为王是肯定的。远的地方，最近的大都市香港的开发商，没钱营销。都是带客户，卖一些给一些的中介。

8.渠道的高点也是当地政府不肯降价造成的。降价了，售楼处就砸了。在这种情况下，把渠道给一个点，把渠道给若干买家，不算降价。对于非新开盘项目来说，这是无奈之举。也可以看作是帮助开发商降价的渠道。

9:渠道三宝，分期价格低，佣金高！

10:2020年，房地产全链条都不容易，除了房地产渠道。渠道赚的是全行的利润，所以年底难免被羡慕被挂。

1.“只拦截客户，不拓展客户”，部门的小渠道没有拓展客户的能力，只能拦截客户。洗客户，在销售眼里，分销人员毫无原则，抢客户，把客户拦截在楼盘之外。有些情况下分为自销和分销来接待客户，即使是自销。公司给的提成也不一样，所以现场的销售人员认为分配剥夺了他们的资源。而且在一些有奖金的楼盘项目中，经销代理商分组拿奖金，更有甚者，由大妈老奶奶带到售楼处，让个案销售为这些水客花费精力。

12: 4p营销理论总结为四种基本策略的组合，即产品、价格、渠道和促销。

13: 在渠道中存在对中介自身业务的攻击！除了拦截和洗盘客户，很大比例的真实客户来自二手房交换客户。

目前在北京等很多城市，新房和二手房抢客的迹象已经明显出现。和过去相比，新房和二手房是有差价的。房源竞争下限井喷时，大部分客户总价在4-5万，大量客户被中介介绍去买新的，二手房卖不出去。而二手房卖不出去，去新房买房的客户自然就少了。所以可以明显看出，2020年，北京二手房的缩水是有很大原因的。原因是中介业务员被高佣金吸引，主要参与新的销售。

14: 市场不景气——开发商急着去医院——渠道中介带客户——项目直接高价竞争，从渠道吸引客户——到了高层，渠道中介不再开店，客户专心洗客户——没人有客户！

15:房地产看天气。市场好的时候，不管是渠道还是壳，真的没有话语权。在限价城，谁见过开发商找渠道？归根结底，由于资金收紧，开发商对渠道的需求增加了。

16:渠道对于开发者来说简直就是冬天泡的棉袄。穿起来冷，脱下来更冷！

17:现在很多开发商也在自建渠道。渠道并没有完全被妖魔化。用不好的双刃剑！

18:对于渠道来说，基本上就是一个地区谁的点最高，谁就有些用。其他项目被绑架了，只能提高点。

19:大家现在只看到渠道在吃肉。他们看不到的是，通道真的在飞。小蜜蜂真的跪着给你收物业传单。所以为了钱努力工作不容易。

20.为什么现在中介都爱搞事？伟哥做过二手房销售人员，卖一套二手房需要维护客户和房主双方。现在大部分中介公司都是按照客户、房子、交易来分佣金，看单笔佣金20万，一分不多。但是，开发商并不需要维护新房。如果客户单独获得，佣金将由销售人员支付。因此，对于销售人员来说，他们必须更加努力地向购房者推销新房。

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21:房地产营销有很多手势，冬天就不管用了。

22:传统代理商吃不到蛋糕，对渠道吐槽是必然的。

23:为什么要用渠道？都是拿错地的屎！为什么要拿地？只是老板要业绩。为什么要性能？都是排行榜。

24:为什么要用渠道？还不如说是产品定位不对？北京市场就是这么惨，有找关系买不到的项目，有买不到的神形公寓。

25.现在天津的客户都知道渠道管理的重点是优惠渠道，但是现在不愿意支付高额的佣金返点，还要交税。有些高点赚的比低点少。

26.营销是完成整个企业运营闭环的最后一个部门。不管你前面做什么，营销都是最后的事，渠道是营销的一个环节。

27.在渠道盛行的今天，营销治理的重点仍然是系统治理、节点治理和心态治理。找哪个渠道，给点钱，什么时候给，给的比竞争对手多，哪个渠道更有用…成了营销的主流内容，真的起作用了，也确实被绑架了。

28:顾客在哪里？怎么找到他？怎么邀请他到现场？他为什么来？他来了我怎么留住他？一样的什么内容？用什么道具和场景来影响他？如何先谈这个房子，价格，详细促销？

29:对于很多老牌开发商来说，不如通过给钱给渠道，让老业主带新的。

30.以前很多家电企业，比如长虹美的，都是国美苏宁拿下定价权，家电企业成了夕阳。现在渠道商已经成为行业定价的主导者。

31:相反，做空调的格力是最好的生活家电企业，有些开发商也完全用自己的渠道，比如融创，卖的不错。

32:看地产秘笈，基本都和渠道有关。渠道是有用的，但被妖魔化的不应该是渠道，而是渠道治理。

33:卖房子归根结底还是要看产品和客户对项目的认可。渠道可以增加10-20%，但是现在很多项目跨过了一半的渠道，这简直是个大问题。

34: 渠道一定要有高提成。【/S2/】简单来说，大部分渠道都在2%以上，这对于地价和资金成本较高的开发商来说，根本无法承受。

35: 存在是合理的。如果没用，不可能所有人都去渠道甚至给这么高的佣金。尤其是市场不好的时候，对于开发商来说，即使点再高，也是和销量挂钩的，一套成交给一个号，比花一定的钱是否能获得一个号的成交更容易接受。

36:开发商的营销说渠道成了我们甲方的第一方现在开发商的营销总监要去中介公司的门店转悠，要客户。客人来了频道就接待。我们甲方现在过着卑微的生活。归根结底，甲方的心思是一样的。

37:大家都知道渠道费是按照各自的名字付给渠道公司的，不同于契税和代理费，政策是没有设施指定指导价。

42:为什么要用渠道？都是拿错地的屎！为什么要拿地？只是老板要业绩。为什么要性能？都是排行榜。

43:任何指责通过渠道绑架的人，首先要找自己的原因，专心拿地，产品准备，老业主维护，怕被渠道绑架。第一性原理在任何时候都有效，只是取决于你有没有这么做

44:现在开发商说自己被渠道绑架了，就像过去大家抱怨周四北清广告难做，要找各种关系才能做广告。

没有好的项目，拿错了地，自然就失去了话语权。现在有几个开发商连自己项目的卖点都总结不出来。怎么能怪渠道呢？当然也有被渠道自动绑架的项目。这个部门看的是“地产秘笈”。

45: 大家现在只看到通道在吃肉，没看到的是通道真的在贴着地面飞。小蜜蜂真的为你跪下领取物业宣传单。上周他去了一个郊区项目，等红灯，天气零下。有个哥们为了吸引人，给我发了一个项目的宣传单，看到我流泪不容易。